Der Kauf von Immobilien in Thailand –
Was Sie beachten sollten

 

Obwohl der Kaufprozess in Thailand nicht besonders schwierig ist, so ist es doch sehr wichtig, auf die Details zu achten. Wenn Sie alles richtig machen –und dabei helfen wir Ihnen – werden Sie für immer sehr viel Freude an Ihrem kleinen Paradies haben; läuft es falsch, besteht die Gefahr, alles zu verlieren.

Dieser Beitrag ist kein Ersatz für ein Gespräch mit einem qualifizierten und erfahrenen Anwalt. Es soll Ihnen lediglich leicht verständlich die verschiedenen Optionen aufzeigen, um eine Immobilie in Thailand unproblematisch erwerben zu können.

 
Eigentumsrecht für Ausländer

Die Mehrheit der ausländischen Immobilienkäufer in Thailand erwerben eine Wohnung, auch Condominium genannt, die auf eigenem Namen registriert wird. Gemäß der letzten Verfassungsänderung zum Kauf von Eigentumswohnungen im Jahr 2008 dürfen maximal 49% der Wohnflächen eines jeden Wohngebäudes von Ausländern erworben werden. Hierbei erhalten die Käufer einen entsprechenden Prozentsatz am Miteigentum an der gesamten Wohnanlage – also genau so, wie Sie es von daheim kennen.

Ein Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben eine von 1.000 identischen Apartments gekauft. In dem Fall erwerben Sie zusätzlich Ein Tausenstel von allen anderen Einrichtungen Ihrer Wohnanlage – 0,1% vom Swimmingpool, 0,1% des Gartens, 0,1% des Fitnesscenters, usw. Hiermit besitzen Sie auch 0,1% an Stimmrecht, das Sie nutzen können, wenn es in offiziellen Eigentümerversammlungen darum geht, Entscheidungen über sinnvolle Anschaffungen oder notwendige Veränderungen zu treffen.

Aufgrund der Sicherheit und Transparenz ist es nicht überraschend, dass die meisten ausländischen Käufer diese Form des Eigentumerwerbs wählen, auch wenn sie mit dem Immobilienkauf über eine in Thailand gegründete Firma in vielen Fällen günstigere Kaufpreise und attraktivere Zahlungskonditionen von den Bauträgern erhalten.

Während Anwälte über die richtige Interpretation unterschiedlicher Eigentumsoptionen streiten, sind viele unter ihnen der Meinung, dass die Form des Eigentumerwerbs mittels einer Thai-Firma einige Risiken mit sich bringen.

Aber welche Möglichkeiten gibt es für Sie, wenn Sie nicht am Erwerb einer Immobilie auf diesem Wege interessiert sind, nur um in den Genuss besserer Konditionen zu kommen? In dem Fall gibt es einige Optionen, die jedoch nicht nur von Vorteil sind.


Werden Sie Groß-Investor

Thailand ist ein Land, in dem man mit Geld die meisten Probleme lösen kann. Angenommen, Sie wollen ein Grundstück für exakt 40 Millionen Thai Baht erwerben. Sollten Sie in der Lage sein, diesen Betrag in Fremdwährung (umgerechnet stellt diese Summe derzeit etwa eine Million Euro dar) in Thailand einzuführen, so können Sie ein Grundstück in der Größe von einem „Rai“, das entspricht 1.600 m², kaufen und auf Ihren Namen rechtsgültig eintragen lassen. Zur Abwicklung und Beschaffung aller notwendigen Unterlagen benötigen Sie auf jeden Fall einen guten Anwalt, bevor Sie irgendeinen großen Betrag ins Land bringen.


Immobilienkauf im Namen des Thailändischen Ehepartners oder Lebensgefährten

Viele männliche Singles, die nach Pattaya kommen, nehmen irgendwann eine Thailänderin zur Frau. In den Fällen ist es verführerisch, eine Immobilie im Namen der Ehefrau zu kaufen, um die Eigentumsrestriktionen für Ausländer zu umgehen. Wenn Sie zu 100% sicher sind, dass Ihre glückliche Partnerschaft von lebenslanger Dauer sein wird, dann stellt diese Möglichkeit kein Problem dar. Aber seien Sie gewarnt für den Fall, dass Ihre Lebensgemeinschaft in die Brüche geht: die Immobilie gehört Ihrer Frau, und nur Ihrer Frau, während Sie dabei sind, im Falle einer Trennung alles zu verlieren.

Damit eine Thailändische Ehefrau in der Lage ist, eine Immobilie in ihrem Namen zu erwerben, hat ihr der ausländische Ehepartner den erforderlichen Betrag vor dem Kauf zu schenken, was im Übrigen in dieser Form offiziell dokumentiert wird. Die Eigentumsurkunde (in Thailand als „Chanote“ bezeichnet) trägt sodann nur ihren Namen und sie kann damit tun und lassen, was sie will. Nebenabsprachen jeglicher Art sind in Thailand nicht rechtsgültig und bieten keine Möglichkeit, die Situation auf anderen Wegen zu retten.

Beachten Sie auch folgende Frage: Was passiert mit der Immobilie, wenn einer der beiden Ehepartner stirbt? Sollten Sie derjenige sein, der diese Welt verlässt, so gibt es für Ihre Frau keinerlei Verpflichtung, die Immobilie jemanden anderen zu überlassen, auch wenn Sie dies in Ihrem offiziellen Testament so vorgesehen haben. Sollte Ihre Frau vor Ihnen das Zeitliche segnen, und hat Sie nicht als Erbe in ihrem Testament eingesetzt, so ist die Möglichkeit, dass Sie obdachlos werden, sehr groß.

Zusammengefasst sei gesagt, dass die meisten Anwälte Ihnen zu Ihren eigenem Schutz anraten werden, diese Form des Eigentumserwerbs nicht zu wählen. Wenn Sie trotzdem diesen Weg wählen, sollten Sie zumindest mit Hilfe eines Anwalts einen so genannten Nießnutz-Vertrag (Usufruct Contract) mit Ihrem Partner treffen, der Ihnen ein Nutzungsrecht der Immobilie einräumt und zumindest rechtlich verhindert, dass Sie irgendwann auf der Straße stehen.


Pacht über 30 Jahre und darüber hinaus

Auch wenn Ausländer kein Land erwerben dürfen, so können sie es über den Zeitraum von 30 Jahren pachten. Viele Käufer, die ihr Geld in eine Immobilie gesteckt haben, haben jedoch keine Lust, nach Ablauf dieser 30 Jahre ohne Eigentum dazustehen und möchten daher das Land über einen längeren Zeitraum pachten.

Hier besteht die Möglichkeit, den Pachtvertrag um weitere 30 Jahre zu verlängern. Achten Sie jedoch auf die Feinheiten. Wie in den meisten Fällen in Thailand, gibt es unterschiedliche Auslegungen, aber auch Lösungen. Im Extremfall wird das Gesetz hinsichtlich Pachtverträge gar von Provinz zu Provinz unterschiedlich gehandhabt. Aber sobald das lokale Land Department die Verträge zum Hauserwerb sowie den Pachtvertrag zum Grundstück abstempelt und gegenzeichnet, sind Sie auf der sicheren Seite.

Aber beginnen wir von vorn:

1.     Hauseigentum.

Auch wenn Ausländer kein Land auf eigenem Namen kaufen können, so ist es zumindest erlaubt, Eigentümer eines Hauses – bis zum letzten Stein und Mörtel – von unbegrenzter Dauer zu werden.

2.     Sie möchten ein Grundstück von einer privaten Person pachten?
 

Grundsätzlich, also dem Gesetz zufolge, ist jede Verlängerung eines 30-jährigen Pachtvertrags rechtlich nicht bindend. Solcherlei Verabredungen sind nur dann gültig, wenn sie erst innerhalb der letzten drei Jahre vor Ablauf des ursprünglichen Pachtvertrags schriftlich vereinbart werden. Daher ist eine Möglichkeit auf Verlängerung des Pachtvertrages völlig abhängig vom guten Willen eines Verpächters – wenn er dann überhaupt noch existiert. Denn es ist durchaus möglich, dass er in der Zwischenzeit das Land verkauft oder an seine Nächsten übertragen hat, die wiederum ganz andere Pläne haben, anstatt Ihren Pachtvertrag zu verlängern.

Ein geschickter Anwalt hat hier die Möglichkeit, einen entsprechenden Vertrag zu entwerfen, der zum Ablauf des 30-jährigen Pachtvertrages zu einer Pattsituation führen wird. Der Verpächter kann zwar zum Ende des Vertrages wieder über das Land frei verfügen, hat jedoch keine rechtliche Handhabe hinsichtlich des Gebäudes, das Sie auf diesem Grundstück gebaut haben. Sie könnten also zu diesem Zeitpunkt mit Ihrem Haus tun, was Sie wollen, und wären gar im Recht, wenn Sie es am letzten Tag des Pachtvertrags mit dem Bulldozer platt machen würden.

3.     Sie erwerben ein Haus und Grundstück von einem gewerblichen Bauträger

Wenn Sie, wie die meisten Hauskäufer, eine Villa bei einem gewerblichen Bauträger kaufen, der Ihnen ein Grundstück und Haus in seinem Village-Projekt anbietet, sieht es anders aus. Es ist üblich und anerkannt, mittels eines Vertragsanhangs sofort und mit Abschluss des Hauskaufvertrags einerseits, sowie des Landpachtvertrags mit der Laufzeit über 30 Jahre andererseits, eine Verlängerungsoption zur Pacht über weitere 30 Jahre zu vereinbaren.

Hinzu kommt: falls Sie während der Laufzeiten von 30 oder 60 Jahren Ihr Haus verkaufen, beispielsweise an ein Familienmitglied, und hierbei auch den Pachtvertrag zum Grundstück übertragen, so beginnt die Zeitrechnung hinsichtlich der 30-jährigen Pacht wieder von vorn.


Immobilienkauf mittels einer in Thailand gegründeten Firma

Es besteht noch eine weitere Möglichkeit, die für den Eigentumserwerb, speziell beim Erwerb von Land und Haus, sehr populär ist. Sie besteht darin, ein Unternehmen in Thailand zu gründen, bei dem der ausländische Gesellschafter maximal 49% der Anteile halten kann. Hierbei handelt es sich im Vergleich zu allen anderen Möglichkeiten um eine meist kontrovers diskutierte und häufig missverstandene Option.

Der Weg über die Firmengründung war lange Zeit die einzige Möglichkeit für die meisten Ausländer, Immobilien auf eigenen Namen zu kaufen. Der Effekt war, dass Zehntausende von Immobilieneigentümern diesen Weg des Erwerbs zu wählen.

Viele Bauträger tun sich schwer, den Mindestanteil von 51% der Apartments eines Projekts, die an Thais oder Thai-Firmen verkauft werden müssen, an den Mann oder die Frau zu bringen. Um einen größeren Anreiz für Ausländer zu schaffen, um Firmen in Thailand zu gründen und diese zum Immobilienerwerb zu nutzen, bieten Bauträger recht hohe Nachlässe und attraktive Zahlungskonditionen an. Sie übernehmen zudem oft die Gründungskosten (die um die 750 Euro liegen), so dass der Käufer lediglich die jährlich anfallenden Firmenkosten tragen muss. Diese Kosten können bei etwa 250 Euro liegen, ein Betrag, der für jede von einem Steuerberatungsbüro zu erstellende Jahresabschlussbilanz anfällt. Mit dem Kauf einer Immobilie über eine Thai-Firma können somit, im Vergleich zu herkömmlichen Methoden, erhebliche Einsparungen erzielt werden.

„Ist es für Ausländer ratsam und sicher, eine Immobilie mit Gründung einer Thai-Firma zu erwerben?“ ist die meist gestellte Frage an Makler und Anwälte in Thailand. Jeder, der nun schnell mit einem „Ja“ oder „Nein“ bei der Hand ist, versäumt es, alle Fakten auf den Tisch zu legen, denn es gibt keine Schwarz-Weiß Antworten auf diese Frage. Würden Sie die Frage zwei unterschiedlichen und renommierten Anwaltskanzleien stellen, so würden Sie zwei unterschiedliche Antworten erhalten.

Viele, die eine Firmengründung als Option für den Immobilienerwerb in Betracht ziehen, haben Ängste, jedoch aus falschen Gründen. Bei der Gründung einer Thai-Firma kann der Ausländer maximal 49% der Firmenanteile halten, während die verbleibenden 51% bei mindestens zwei Thailändischen Staatsbürgern oder Thai-Firmen liegen müssen. Daher befürchten viele potenzielle Käufer, dass sich die Thailändischen Mehrheitsgesellschafter zusammen tun, um die Immobilie zum eigenen Vorteil der Firma zu entnehmen.

Das ist aber nicht der Fall. Obwohl Ausländer nur maximal 49% an der Firma als ihr Eigen nennen können, so können sie trotzdem notariell eine höhere Anzahl an Stimmrechten als Anteile mit Vorzugsrecht festschreiben lassen, um die alleinige Kontrolle über das Unternehmen zu behalten. Und es gibt weitere Möglichkeiten, die ein guter Anwalt im Gesellschaftervertrag einbauen kann, um sicherzustellen, dass die Thailändischen „Strohmänner“ im Unternehmen nichts zu sagen haben und im Bedarfsfall schnell ausgewechselt werden können.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass keinerlei Gefahr von Thailändischen Gesellschaftern ausgeht, vorausgesetzt, dass ein guter Anwalt Ihre Interessen als Käufer bestens vertritt.


So, was stellt dann eine mögliche Gefahr bei dieser Art der Eigentümerschaft dar?

Die Gefahr liegt darin, dass ein Thailändischer Staatsbürger dem Gesetz nach nicht als „nominee shareholder“, also als „Stiller Gesellschafter“, eines Unternehmens agieren darf, das zum Zwecke des Immobilienerwerbs durch Ausländer gegründet wird. Die Personen auf der Thai-Seite müssen in jedem Fall schriftlich und mit Gegenzeichnung ausdrücklich bestätigen, dass sie nicht als „nominee shareholder“ dem Unternehmen beitreten. Sie werden darüber aufgeklärt, dass sie im Falle der Unwahrheit in diesem Punkt mit einem erheblichen Bußgeld oder gar mit einer Gefängnisstrafe zu rechnen haben. Darüber hinaus können Ermittlungen eingeleitet werden, um den Tatbestand der finanziellen Vorteilnahme zu untersuchen.

Trotz dieser Risiken gibt es viele Thais, die bereit sind, als Gesellschafter eingesetzt zu werden, um den Ausländern die Möglichkeit zu bieten, Immobilien zu erwerben. Ist es ein hohes Risiko? Es scheint nicht so zu sein, denn noch niemals war zu hören, dass ein solcher Gesellschafter jemals deswegen im Gefängnis landete. Und auch kein Ausländer hat jemals seine Immobilie unter solchen Umständen verloren.

Wenn Sie also planen, eine Immobilie von einem etablierten Bauträger zu erwerben, so wird dieser alles tun, um Ihnen sein Objekt zu verkaufen, also auch, die erforderlichen Thai-Gesellschafter zu präsentieren.

Es ist auf jeden Fall allen, die eine Immobilie auf diesem Wege kaufen möchten, ernsthaft angeraten, einen unabhängigen Rechtsanwalt hinzuzuziehen, der die Interessen der Käufer – und wirklich nur deren Interessen – vertritt und in der Lage ist, ein zu gründendes Unternehmen so sicher wie möglich zu gestalten.

Logo InfoFür weitere Details und vor allem, um Sie mit den erforderlichen Spezialisten zusammenzubringen, stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.


Schreiben Sie mir per E-Mail an:
– michael(at)immo-th.com
Sie erhalten umgehend meine Antworten.

Oder rufen Sie kurz an, in dem Sie +66 82 586 50 50 wählen – ich rufe zurück.

Per Skype bin ich erreichbar unter dem Namen: miventhai

 

 

Ihr Michael Vender